根据市委、市西安市人民政府建设美丽西安要求，为加快补齐民生短板，加强和深化老旧小区综合改造工作，进一步改善人居环境，提升城市治理水平，在前一阶段工作基础上，学习借鉴先进城市经验，制定本工作方案。

　　一、指导思想

　　以习近平新时代中国特色社会主义思想为引领，全面贯彻落实党的十九大和中央城市工作会议精神，把人民对美好生活的向往作为奋斗目标，结合“四改两拆”、城乡环境大整治、国有企业家属区“三供一业”分离移交等工作，完善老旧小区配套设施，消除隐患，补齐短板，优化功能，提升环境。按照“群众参与、西安市人民政府支持、区级统筹、分工协作”原则，坚持以人民为中心，调动小区居民和相关单位的积极性，共同参与，成果共享;坚持问题导向，先民生后提升，解决好群众最关心、最直接、最现实的问题;坚持建管并重，建立健全长效管理机制，营造共建共管共治共享社会治理格局。实现全市老旧小区升级提质，提高人民群众获得感、幸福感、安全感，打造宜居宜业之城。

　　二、工作目标和计划安排

　　(一)工作目标。

力争用3至5年时间，对全市2000年以前建成、具有合法产权、未列入危房或棚户区等拆迁改造计划、标准成套的老旧小区，由区县西安市人民政府、开发区管委会统筹负责，组织业主单位、基层组织，根据实际情况和居民意愿进行综合改造，完善长效管理机制。重点推进“三环、五周边、七区、八线”等区域改造工作，全面消除“三无小区”(无产权单位、无有效管理、无业委会)脏乱差现象。将老旧小区打造成“环境整洁、配套完善、管理有序”的美丽新家园。

　　(二)计划安排。

　　1.2019年，各区县、开发区开展摸底排查，建立既有住宅(小区)信息平台，制定老旧小区改造“清零”计划。2019年，实施200万平方米以上的综合改造任务。

西安市人民政府

2.2020至2021年，基本完成主要道路沿线、重点区域老旧小区综合改造，全面消除“三无小区”脏乱差现象。国有企业家属区“三供一业”维修改造、户表改造完成既定目标任务。

3.2022年，基本完成全市具备条件的老旧小区综合改造任务，对已完成改造的项目进行回头看，查漏补缺，进一步完善相关工作。

　　三、工作内容

坚持问题导向，解决群众实际困难，促进老旧小区可持续发展，按照“123”工作模式推进实施(见附件1)。

　　(一)“1”即建立自治自管组织。

　　根据《西安市物业管理条例》，由街道办事处、镇人民西安市人民政府、开发区管委会指导小区成立业主大会，选举业主委员会，未能及时成立的，组织成立物业管理委员会。充分发挥社区、基层党组织作用，推进居民自治自管，组织群众积极参与老旧小区改造。

(二)“2”即健全两项长效机制。

　　1.健全物业管理机制。在健全居民自治基础上，引导业主自主选择专业化、社区准物业管理、自我管理等模式，健全管理机制，提升管理水平。

　　2.健全住宅专项维修资金机制。对未建立住宅专项维修资金机制的老旧小区，引导业主补交住宅专项维修资金。

　　(三)“3”即开展三个层面改造工作。

结合小区实际，因地制宜，精准施策，开展“三治六改九提升”。其中，三项小区环境整治、六项重点民生改造为基础改造内容，九项小区综合提升为居民自选改造内容(见附件2)。

　　1.小区环境整治：整治违法建设、整治危险房屋、整治环境卫生。

　　2.重点民生改造：改造用电设施、改造给排水管网、接入天然气设施、改造技防消防安全设施、改造屋面防水、改造破损道路及附属设施。

3.小区综合提升：提升景观环境、完善环卫健身设施、完善停车设施、提升通信设施、提升公共用房、建筑节能及屋面立面改造、改善楼道环境、加建电梯、增建社区用房。

　　四、组织保障

　　(一)组织领导。

成立西安市老旧小区综合改造工作领导小组，由市西安市人民政府主要领导任组长，分管副市长任副组长。领导小组下设老旧小区综合改造工作办公室，办公室设在市建委，市发改委、市房管局、市财政局、市规划局、市城管局、市市政局、市水务局为办公室副主任单位，其他市级相关部门为成员单位。主要职责分工为：

市建委负责市老旧小区综合改造办公室日常工作，指导老旧小区建立长效管理机制。市房管局负责建立全市既有住宅(小区)信息平台，指导全市小区环境整治、危险房屋鉴定和治理，指导建立业主委员会或物业管理委员会等长效管理组织，健全物业管理和住宅专项维修资金机制，组织开展直管公房综合改造。市财政局负责落实市级补助资金。市规划局负责老旧小区违法建设的巡查、认定，指导开展设计方案评审。市城管局负责督导老旧小区违法建设拆除执法工作，指导开展生活垃圾分类收集、拆墙透绿。市市政局负责指导雨污分流以及接入天然气、集中供热等工作。市水务局负责指导自来水二次供水及户表改造。市发改委、市房管局负责指导电力户表改造。市环保局负责指导老旧小区“煤改洁”。市公安局按照“雪亮工程”要求，负责指导小区视频监控建设联网工作。市消防主管部门指导完善消防设施，消除消防安全隐患。市工信委负责指导光纤入户及通信线缆落地。市民政局负责指导社区居委会、社会组织协助做好老旧小区改造工作，改善社区用房和养老设施。市体育局负责更新小区健身器材。市国资委负责指导国有企业家属区“三供一业”维修改造，并组织实施。市机关事务管理局负责指导市直机关家属区开展综合改造。供水、供电、燃气、供热、通信等单位按照各自职能，负责各类管线设施的更新、铺设、落地、调试及维护。

　　(二)主体责任。

　　按照“属地管理”原则，各区县西安市人民政府，开发区管委会是老旧小区综合改造工作的责任主体，参照“市老旧小区综合改造工作领导小组”设立专门机构，统筹各职能部门和单位职责，归集各类资金，开展老旧小区综合改造，建立健全长效管理机制。

　　1.各区县西安市人民政府、开发区管委会可以委托下级专业平台公司，也可以委托街办作为实施主体，负责开展辖区内老旧小区综合改造，大力解决“三无小区”脏乱差现象。

　　2.各区县西安市人民政府、开发区管委会要加强协调，督促辖区内西安市人民政府部门、企事业单位及大专院校切实履行管理职责，开展自管老旧小区改造。也可统筹实施，集中成片推进，形成规模效应，打造宜居环境。

　　3.市级相关部门按照职责分工，指导行业单位和基层部门配合辖区西安市人民政府，加强协调沟通，统筹各专项工作与老旧小区改造统一设计、统一实施、统一验收、统一移交。

　　五、资金保障

(一)加大财政补助。

　　1.城六区实施的项目，按照《西安市老旧小区综合改造市级补助标准》(见附件3)核算补助额。施工合同签订后，拨付市级补助额的40%，工程决算完成后，核拨补助尾款。

　　2.郊区县按照财政资金竞争性分配方式，给予资金奖励。

3.对各区县“三无小区”，能够切实解决群众反映的突出问题，改善小区环境，建立健全长效管理机制，在质保期满一年后，改造成果无反弹，给予资金奖励。

4.各区县西安市人民政府、开发区管委会要将老旧小区综合改造纳入年度财政预算，积极争取中省资金和政策性贷款，有条件的吸引社会资本投入，确保配套资金到位。

(二)利用社会资金。

　　1.各区县西安市人民政府、开发区管委会要创新工作思路，探索居民、市场、西安市人民政府多方共同筹措资金方式，建立受益者付费机制。可自行制定利用社会资本的具体措施，将财政资金作为资本金，依托老旧小区公共资源，吸引社会资本统筹开展综合改造。

　　2.建筑面积在10万平方米以上，利用社会资本占总造价20%以上的老旧小区综合改造项目，质保期满并审核通过后，给予资金奖励。

(三)加强资金统筹。

1.自来水二次供水及抄表到户改造、居民用电户表改造、雨污水分流等专项资金，在老旧小区综合改造中，以区为主体统筹使用，做到统一设计、统一实施、统一验收、统一移交。杜绝反复开挖，层层分包、转包。

2.社区用房建设、既有建筑节能改造、建筑物屋面立面整治、立体车库建设、加建电梯、拆墙透绿以及健身器材配置、光纤入户等补助资金或专项工作，按照既定程序，优先用于老旧小区综合改造。

3.各专项工作牵头部门、实施单位不得擅自增加收费内容，不得向实施主体摊派。各单位不得多头申请改造经费，不得推荐施工单位和工程材料。

　　4.小区居民提出且符合技术规范的非公共区域改造项目，经实施主体协调，施工单位可提供技术服务，居民自行出资改造。

　　六、组织实施

　　(一)开展摸底排查。

　　各区县西安市人民政府、开发区管委会对老旧小区开展全面排查摸底，建立台账。结合小区实际和居民意愿，制定辖区改造“清零”计划，安排年度工作计划，做好项目储备。

　　(二)居民意愿调查。

　　实施主体对符合条件的项目，要充分征求居民意愿，组织入户调查(入户率不得低于90%)，支持人数应达到小区业主总人数的2/3以上。

　　(三)设计方案评审。

　　实施主体按照小区实际和业主需求，在规划部门指导下，委托有资质的单位编制设计方案及项目资金测算。对建筑面积在5万平方米或补助资金在1000万元以下的项目，在业主委员会或居民代表的参与下，由各区县西安市人民政府组织方案评审，报市建委、市财政局备案;对建筑面积在5万平方米或补助资金在1000万元以上的项目，以及远郊区县按照财政资金竞争性分配开展的项目，由各区县西安市人民政府初审后报市老旧小区综合改造办公室，市老旧小区综合改造办公室组织市财政局、市规划局等相关部门进行方案评审，通过后实施。各开发区管委会自行组织方案评审。

　　(四)制定改造计划。

各区县西安市人民政府、开发区管委会对拟确定的改造项目，以书面形式报市老旧小区综合改造办公室，按照“成熟一批，开展一批”要求，汇总下达改造计划。

　　(五)工程组织实施。

实施主体按照法律法规要求和基本建设程序，确定设计、监理及施工单位。开工前，各区县西安市人民政府、开发区管委会要组织规划、城管部门进行违法建设认定及拆除。各区县、开发区建住部门要依法履行监管职责，加强质量安全管理，施工作业中应尽最大可能减少对群众生活干扰。

　　(六)工程竣工验收。

　　项目竣工后，由实施主体组织相关部门以及设计、监理、施工单位，邀请业主委员会或居民代表参与，进行竣工验收。验收合格的，由区县西安市人民政府汇总，报送市老旧小区综合改造办公室，申请市级补助。市老旧小区综合改造办公室可委托第三方进行绩效考核，作为年度考核依据。

　　七、工作要求

　　(一)简化审批程序。

按照行政效能革命要求，市级各相关部门制定专项工作方案，明确申报条件、工作流程及奖补政策。对列入计划的老旧小区综合改造项目，规划、市政、房管、城管、发改、物价、水务、工信等行业主管部门，要切实加强对水电气暖以及通信等单位指导，建立绿色通道，简化办理审批手续，指定专人负责一站式服务，并按规定对应减免费用进行减免。

　　(二)发挥群众作用。

　　坚持以人民为中心，充分发挥群众主体作用，广泛征求群众意愿，引导居民主动参与小区改造和管理，在项目选定、方案编制、工程实施、竣工验收、项目移交过程中，全程邀请业主代表参与，做到“事由民议、策由民定、效果民评”。

(三)强化督查考核。

　　老旧小区综合改造工作列入年度目标责任考核范围，对年度任务完成较好的予以通报表彰，落实奖补措施;对责任不落实、措施不到位、实施进度滞后、任务未完成的通报批评，限期整改。

(四)统筹推进区域综合治理。

各区县西安市人民政府、开发区管委会在实施老旧小区综合改造工作中，要与城乡环境整治、街区治理、背街小巷整治、建筑物屋面立面整治、“五路”两侧绿化等工作统筹推进，打造街区转型发展样板。

　　(五)加大宣传力度。

　　各区县西安市人民政府、开发区管委会要充分发挥各类媒体作用，挖掘典型事例、总结亮点经验，编印宣传手册，大力宣传老旧小区综合改造的意义、政策和成果。切实做到宣传到户、解释到位，营造改造方案群众认可、改造过程群众参与、改造成果群众共享的良好氛围。

　　《西安市老旧小区综合改造工作升级方案》涉及的老旧小区物业管理、房屋维修资金交存、自来水二次供水及抄表到户改造、电力一户一表改造、通信线缆落地及光纤入户、健身基础设施建设、接热接气、加装电梯规划报建等综合改造具体方案及事项，已经市委、市西安市人民政府同意，由市老旧小区综合改造工作领导小组办公室(市建委)负责印发，请市级相关部门、各区县、开发区认真抓好贯彻执行。

西咸新区可参照本方案，结合自身实际，制定相应措施，开展此项工作。

附件：1.西安市老旧小区综合改造“123”工作流程图

2.西安市老旧小区“三治六改九提升”工作内容及责任分工表

　　3.西安市老旧小区综合改造市级补助标准表