为进一步规范全市棚户区改造工作，节约集约利用土地，根据《土地管理法》《陕西省实施土地管理法办法》《西安市棚户区改造管理办法》（市政发〔2014〕34号，以下简称《办法》）等相关法规文件，结合我市改造工作实际，制定集体土地上棚户区（城中村）改造项目以改造综合成本核算改造综合用地规程。

一、核算内容

（一）改造综合成本。

改造综合成本包括按照国家、省、市相关规定涉及的改造项目所有土地整理成本及改造规定的开发用地出让金。主要包括项目涉及宅基地部分房屋补偿安置费（包括残值补偿费、临时安置补偿费、搬迁补偿费、奖励费、村集体公建补偿费等，安置房及公办学校等配套公建的建设费），项目涉及土地（包括改造综合用地中除宅基地外的土地及项目代征城市道路绿地等城市公共设施用地）征地补偿费，国家、省、市规定的应缴纳相关税费，无形改造费用（包括被征地农民养老保险费、无形改造工作费等），其它费用（包括评估费、房屋拆除及垃圾清运费、动迁劳务费，规划编制及安置房设计费，不可预见费，项目管理费等），及配建廉租房建设费和城中村改造规定的开发用地土地出让金。

各区（县）、开发区应按照国家、省、市相关规定及《办法》规定的征收补偿标准，并结合各区实际，统一制定《改造项目征收补偿方案》（以下简称《征收补偿方案》），及《改造综合成本核算改造综合用地意见》（以下简称《核算意见》），分别明确改造项目土地整理成本中的具体项目和相关标准等内容。改造项目征收补偿时必须严格按照《征收补偿方案》相关规定执行。

（二）改造综合用地核算方式。

改造综合用地由安置用地和开发用地构成。其中，安置用地面积根据项目安置面积（含配套公建）结合规划指标确定，即安置用地面积=安置面积（含配套公建）÷安置地块容积率；开发用地面积按照项目改造综合成本结合开发用地出让价确定，即开发用地面积=改造综合成本÷开发用地出让价。

（三）开发用地出让价。

测算改造综合用地时，开发用地估算出让价由各区（县）、

开发区土地部门按照相关规定，根据项目所在区位、规划部门提供的规划技术指标等因素，并参照同期周边土地出让价格确定。核定改造综合用地时，开发用地出让价为土地“招、拍、挂”时实际出让价。

城六区国土资源分局由市国土资源局委托做好土地估算出让价的审定工作。

二、核算主体

各区（县）、开发区负责改造综合用地的核算工作，对改造综合用地测算及核定意见负责。各区（县）、开发区主要负责人和分管负责人应对意见签字认可。

各区（县）、开发区可委托市审计局、市财政局下属评审机构或以公开招标方式选定3—5家有相应资质的中介机构，参与辖区内改造项目改造综合用地核算工作。

三、核算程序

（一）改造综合用地的测算阶段。

对已取得改造计划的改造项目，各区（县）、开发区组织辖区内城改、财政、审计、规划、土地等相关部门，会同选定的评审机构或中介机构，根据辖区《征收补偿方案》、《核算意见》并结合项目实际情况，测算并审定安置面积（含配套公建）、改造综合成本及改造综合用地，按程序委托规划部门编制改造项目控制性详细规划。

（二）改造综合用地的核定阶段。

改造项目完成拆迁后，各区（县）、开发区组织辖区内城改、财政、审计、规划、土地等相关部门，在核定实际安置面积（需经村民代表会议认定）基础上，结合规划部门审定的安置地块规划条件核定安置用地面积。

改造项目开发用地出让时，各区（县）、开发区组织辖区内城改、财政、审计、规划、土地等相关部门，会同选定的评审机构或中介机构，在核定项目改造综合成本基础上，结合实际土地出让价核定开发用地面积。

改造项目测算改造综合用地面积大于核定用地面积部分不享受改造优惠政策，多出的用地面积按照土地评估市场价全额缴纳出让金，涉及的建筑面积按照普通商品房现行政策标准全额缴纳相关税费。测算开发用地面积小于核定开发用地面积的不予补充。

本规程出台前，因人口核算在用地方面形成遗留问题的项目，由各区（县）政府、开发区管委会进行核算，并将结果报市城改办初审，初审意见报市政府研究同意后，由市城改办根据审定的安置用地和开发用地面积完善改造方案批复。

四、监督管理

市级财政、建设、规划、国土、城改等相关部门按照各自职能，做好改造综合用地核算的指导、服务工作。

市、区两级审计、监察部门应加强对此项工作的监督检查。